Новая жилищная схема разрешает построить отдельное жильё для детей и внуков даже при исчерпанном коэффициенте застройки. Разбираем, каким нормам должна отвечать новая квартира и что проверить до проекта.
Над плоскими крышами Кипра десятилетиями торчат «αναμονές» — выпуски арматуры, оставленные под будущий этаж для детей. В 2016 году о них сняли документальный фильм, и его авторы заметили: большинство так и не дождались стройки.
9 сентября 2026 года министр внутренних дел Константинос Иоанну представил схему, которая может изменить эту историю, а 13 сентября её объявил президент. Владелец законного дома может построить отдельное жильё для детей, внуков или родителей — даже если коэффициент застройки участка уже выбран.
Схема снимает ограничение по площади застройки. Но не отменяет ни строительных норм, ни физики. Новая квартира простоит на старом доме полвека и больше, поэтому решения об оболочке стоит принимать до первого эскиза.
Что именно разрешили
Схема даёт три способа создать новое жильё для семьи:
- Вверх — надстроить этаж над существующим домом.
- Вбок или внутрь — пристройка к дому или жильё внутри его объёма, например на месте части навеса для машин.
- Отдельно — новый дом на свободной части участка.
Площадь нового жилья — до 150 м², на участках от 1000 м² — до 180 м². Если места для парковки не хватает, машиноместо можно выкупить за €2 000. Заявки принимает отдел планировочного лицензирования районного органа самоуправления (ΕΟΑ) до 31 декабря 2027 года.
Условия строгие. Дом должен быть законным: с планировочным и строительным разрешением и выполненными по ним обязательствами. Схема не действует для охраняемых зданий и зон особого характера, квартир в многоэтажках и единых жилых комплексах, туристических зон и природоохранных территорий. Планировочное разрешение выдают на три года без продления, а заявку на строительное нужно подать в течение года. Новое жильё 10 лет нельзя продать или переоформить — только передать по наследству.
«По сути, мы даём коэффициент застройки бесплатно».
Константинос Иоанну, министр внутренних дел Кипра, эфир Alpha, 10 сентября 2026
Новая квартира — по нормам нового дома
Схема ослабляет планировочные правила, но не энергетические. Новое жильё — это новая κτιριακή μονάδα, а для неё действует указ о минимальной энергоэффективности ΚΔΠ 121/2020. Квартира на старом доме должна отвечать тем же требованиям, что и дом, построенный с нуля:
- энергокласс A в сертификате энергоэффективности;
- первичная энергия — не больше 100 кВт·ч/м² в год;
- средний коэффициент теплопередачи U всех стен вместе с колоннами и балками — не больше 0,40 Вт/(м²·К);
- средний U кровли и пола над открытым пространством (пилоти, консоль) — тоже не больше 0,40;
- средний U окон и дверей — не больше 2,25.
Если какая-то группа элементов не укладывается в свой предел, закон разрешает проверку по среднему U всей оболочки — не больше 0,65.
Важная деталь: это средние значения. Норма не запрещает оставить колонну, балку или торец плиты без утепления, если остальная стена компенсирует их в расчёте. Но такие места становятся мостиками холода и жары: зимой на их внутренней поверхности оседает влага и появляется плесень, летом через них идёт тепло. Поэтому Энергетическая служба в руководстве по теплоизоляции рекомендует сплошной слой без мостиков, и проще всего сделать его снаружи. Толщину подбирает энергорасчёт, а для верхнего этажа, который принимает на себя всё солнце, разумно закладывать запас.
С 11 марта 2026 года действует ещё одно требование (ΚΔΠ 129/2026). Если пристройка создаёт новую единицу жилья, к заявке на строительное разрешение прикладывают проект отопления и охлаждения — теперь без исключений — и проект горячего водоснабжения. Монтаж контролирует инженер, который делал проект, а по окончании работ он письменно подтверждает, что всё выполнено по проекту.
Сначала — инженер-конструктор
Арматура, простоявшая на крыше двадцать или тридцать лет, не гарантирует, что дом готов к надстройке. Металл корродирует, а многие дома проектировали, когда сейсмических норм ещё не было: кипрский сейсмический кодекс стал обязательным в 1994 году, еврокоды — в 2012-м. По оценке исследователей, около 57% зданий острова — невысокие железобетонные дома, построенные без сейсмического расчёта.
Как проверять дом, определяет кипрское национальное приложение к Еврокоду 8, подготовленное ETEK:
- Надстройка. Дом и новый этаж рассматривают как одну конструкцию. Существующую часть обследуют и при необходимости усиливают.
- Пристройка с антисейсмическим швом. Новая часть работает как самостоятельное здание, и старый дом оценивать не требуется.
Отсюда практический вывод: вариант стоит выбирать вместе с конструктором, а не только по планировке. Чем легче новая конструкция, тем меньше нагрузка на старый дом, поэтому в надстройках разумны лёгкие решения — например, металлический каркас. Сам утеплитель на нагрузку почти не влияет: 12 см Multipor весят около 14 кг/м², а 20-сантиметровая железобетонная плита — около 500 кг/м².
Вверх, вбок или внутрь: у каждого варианта своя физика
Вверх: новая кровля принимает удар
Старая кровля превращается в перекрытие между двумя семьями, а солнце теперь греет новую крышу. Верхний этаж на Кипре — самый жаркий в доме, поэтому одной теплопроводности мало. Воздух летом меняется за сутки примерно на 15 °C, но кровля живёт в другом режиме: тёмная битумная гидроизоляция под солнцем нагревается до 70–80 °C, а ночью остывает до 20–25 °C. Перепад на самой поверхности доходит до 50 °C. Масса утеплителя принимает этот удар на себя: минеральная плита на кровле сдвигает пик жары на более прохладные часы, а не пропускает его сразу внутрь.
Если старая плита годами промокала, до надстройки её стоит обследовать и просушить: из-под паронепроницаемых слоёв такая влага выходит очень медленно.
Есть и пожарная логика. Когда две семьи живут друг над другом, огонь из окна нижнего этажа поднимается по фасаду к верхнему. Горючий утеплитель на фасаде становится для огня дорожкой, негорючий класса A1 такой дорожки не создаёт.
Вбок: стык и шов
Антисейсмический шов между старой и новой частью — разрыв в оболочке: через него уходит тепло и может затекать вода, поэтому его узел прорабатывают отдельно. Бывшая наружная стена старого дома становится внутренней, а оставшиеся наружные стены обоих объёмов удобно утеплить за один выход лесов — это дешевле, чем возвращаться к фасаду через несколько лет.
Внутрь: пол у земли и потолок над машинами
Если жильё устраивают на месте части навеса, пол новой квартиры оказывается у грунта, и на первый план выходит влага. А там, где навес остаётся, перекрытие над ним становится полом над открытым пространством, и для него действует тот же предел U 0,40. Утеплять такое перекрытие снизу разумно негорючим материалом: под ним стоят машины.
Ровно тот сценарий, который описывает новая схема. Исходный дом — одноэтажный, около 100 м², построен в 1980-х: железобетонный каркас с кирпичным заполнением. Над ним построили отдельную квартиру. Стены нового этажа — лёгкий металлический каркас: изнутри гипсокартон, снаружи обшивка гипсовыми плитами для фасадов типа Knauf GUARDEX. Такая конструкция заметно меньше нагружает дом, построенный ещё до обязательного сейсмического кодекса. По наружной обшивке вместо минеральной ваты — сплошной слой Multipor.
Задача была не только в тепле. Каркасная стена чувствительна к сырости: вата набирает влагу, а гипсовым плитам рядом с ней это на пользу не идёт. Multipor не накапливает воду и выводит её наружу, поэтому сухими остаются и обшивка с каркасом, и дом под новым этажом. Сплошной слой к тому же перекрывает металлические стойки — главные мостики холода каркасной стены.
Двухэтажный дом 2000-х годов в Суни (район Лимасола) расширили вбок. Пристройку отделили от дома деформационным швом, и новая часть стоит как самостоятельная конструкция. Собрана она по той же логике, что и в Ларнаке: металлический каркас с гипсокартоном изнутри и фасадной гипсовой обшивкой снаружи, Multipor толщиной 10 см — и на стенах, и на кровле. Вся новая часть закрыта одной минеральной оболочкой — сверху и по периметру.
Почему минеральная оболочка, а не пенополистирол
- Не горитMultipor — класс A1, пенополистирол — класс E. Для дома, где две семьи живут друг над другом, это главный аргумент.
- Стена сохнетСопротивление паропроницанию μ = 3 против 30–70 у EPS: строительная и бытовая влага выходит из конструкции, а не запирается в ней.
- Нет условий для плесениКапиллярная активность разносит влагу от сырых зон к сухим, и она не застаивается в стене.
- Держит жару снаружиОбъёмная теплоёмкость около 150 кДж/(м³·К) против ~23 у фасадного EPS — слой работает буфером против перегрева верхнего этажа.
- Стабилен в знойТеплопроводность пенополистирола при нагреве от +5 до +60 °C растёт примерно на 20%, свойства Multipor не меняются.
- Служит столько же, сколько домПесок, известь, цемент и вода — без волокон и синтетики. Материал не деградирует со временем.
А родительский этаж?
Если старая часть дома подключена к электросети до 1 января 2008 года, её модернизация может подойти под программу «Εξοικονομώ – Αναβαθμίζω στις Κατοικίες 2026»: бюджет €20 млн, до €32 000 на дом, условие — экономия не менее 60% первичной энергии. Объявление приёма заявок ожидается в сентябре.
Здесь важен порядок. Первичный сертификат энергоэффективности (ΠΕΑ) должен быть оформлен после 15 мая 2026 года, а все работы — только после него. Как программа сочетается с надстройкой, станет ясно из руководства, которое опубликуют вместе с объявлением. До тех пор вопрос можно задать на линии 17107.
Перед подачей заявки: 8 шагов
- Проверьте документы: планировочное и строительное разрешение на дом и выполненные по ним обязательства.
- Убедитесь, что участок не попадает в исключения схемы.
- Закажите обследование у инженера-конструктора: бетон, арматура, фундамент.
- Выберите вариант — вверх, вбок со швом или внутрь — вместе с конструктором.
- Закладывайте энергорасчёт на класс A с первого эскиза, для верхнего этажа — с запасом.
- Сразу подключите инженеров по механике и электрике: проект и надзор теперь обязательны.
- Если старая часть подходит под «Εξοικονομώ», оформите первичный ΠΕΑ до любых работ.
- Помните о сроках: год на заявку на строительное разрешение, три года — срок планировочного.
Вывод для владельца
Схема экономит самое дорогое — землю: жильё для детей появляется на своём участке. Но квартиру на старом доме строят один раз на десятилетия, и её оболочку потом не переделать без больших затрат.
Порядок, который окупается: конструктор → выбор варианта → энергорасчёт на класс A → негорючая минеральная оболочка, которая даёт стене сохнуть и сглаживает жару. Тогда арматура на крыше наконец станет домом, а не новой проблемой.
Источники: МВД Кипра — вопросы и ответы по жилищным схемам (10.09.2026, alphanews.live, philenews.com); ΚΔΠ 121/2020 и ΚΔΠ 129/2026 (cylaw.org); Энергетическая служба Кипра — инструкции к ΣΕΑΚ (2020) и руководство по теплоизоляции зданий; ETEK; кипрское национальное приложение к CYS EN 1998-3; Kazantzidou-Firtinidou et al., Natural Hazards (2022); Synnefa et al., EPIC 2006 (температуры поверхностей кровельных материалов); Vurro et al., Urban Climate (2025); Sigmalive City (2016); fundingprogrammesportal.gov.cy; технические данные Xella / Multipor-Cyprus.