Το νέο στεγαστικό σχέδιο επιτρέπει ξεχωριστή κατοικία για παιδιά και εγγόνια, ακόμη κι αν ο συντελεστής δόμησης έχει εξαντληθεί. Εξετάζουμε ποιους κανονισμούς πρέπει να πληροί και τι να ελέγξετε πριν από τη μελέτη.
Πάνω από τις ταράτσες της Κύπρου εξέχουν εδώ και δεκαετίες οι «αναμονές» — τα σίδερα που αφήνονταν για τον μελλοντικό όροφο των παιδιών. Το 2016 γυρίστηκε γι’ αυτές ντοκιμαντέρ, και οι δημιουργοί του παρατήρησαν ότι οι περισσότερες δεν είδαν ποτέ τον όροφο που περίμεναν.
Στις 9 Σεπτεμβρίου 2026 ο Υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου παρουσίασε ένα σχέδιο που μπορεί να αλλάξει αυτή την ιστορία, και στις 13 Σεπτεμβρίου το ανακοίνωσε ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας. Ο ιδιοκτήτης νόμιμης κατοικίας μπορεί να χτίσει ξεχωριστή κατοικία για παιδιά, εγγόνια ή γονείς — ακόμη κι αν ο συντελεστής δόμησης του τεμαχίου έχει ήδη εξαντληθεί.
Το σχέδιο αίρει τον περιορισμό στο εμβαδόν δόμησης. Δεν καταργεί όμως ούτε τους κανονισμούς ούτε τη φυσική. Η νέα κατοικία θα στέκεται πάνω στο παλιό σπίτι μισό αιώνα και περισσότερο, γι’ αυτό οι αποφάσεις για το κέλυφος πρέπει να παρθούν πριν από το πρώτο σκίτσο.
Τι ακριβώς επιτρέπεται
Το σχέδιο δίνει τρεις τρόπους για νέα κατοικία της οικογένειας:
- Προς τα πάνω — επιπρόσθετος όροφος πάνω από την υφιστάμενη κατοικία.
- Στο πλάι ή μέσα — προσθήκη στην κατοικία ή κατοικία εντός του κελύφους της, π.χ. σε μέρος του υπόστεγου χώρου στάθμευσης.
- Χωριστά — νέα κατοικία στον ελεύθερο χώρο του τεμαχίου.
Το εμβαδόν της νέας κατοικίας φτάνει έως 150 τ.μ. και, σε τεμάχια με καθαρό εμβαδόν τουλάχιστον 1.000 τ.μ., έως 180 τ.μ. Αν δεν μπορεί να υποδειχθεί χώρος στάθμευσης, εξαγοράζεται με €2.000. Οι αιτήσεις υποβάλλονται στον Τομέα Πολεοδομικής Αδειοδότησης του οικείου Επαρχιακού Οργανισμού Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ) μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2027.
Οι όροι είναι αυστηροί. Η κατοικία πρέπει να είναι νόμιμη: με πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής και εκπληρωμένες τις σχετικές δεσμεύσεις. Το σχέδιο δεν ισχύει για διατηρητέες οικοδομές και Περιοχές Ειδικού Χαρακτήρα, διαμερίσματα σε πολυκατοικίες και ενιαίες οικιστικές αναπτύξεις, Τουριστικές Ζώνες και προστατευόμενες περιοχές. Η πολεοδομική άδεια ισχύει τρία χρόνια χωρίς παράταση και η αίτηση για άδεια οικοδομής υποβάλλεται μέσα σε ένα χρόνο. Για 10 χρόνια η νέα κατοικία δεν μπορεί να πωληθεί ή να μεταβιβαστεί — μόνο να περάσει με κληρονομική διαδοχή.
«Στην ουσία δίνουμε δωρεάν συντελεστή».
Κωνσταντίνος Ιωάννου, Υπουργός Εσωτερικών, «Alpha Καλημέρα», 10 Σεπτεμβρίου 2026
Νέα κατοικία — με τους κανονισμούς νέου σπιτιού
Το σχέδιο χαλαρώνει τους πολεοδομικούς κανόνες, όχι τους ενεργειακούς. Η νέα κατοικία είναι νέα κτιριακή μονάδα, άρα ισχύει το Διάταγμα Απαιτήσεων Ελάχιστης Ενεργειακής Απόδοσης (Κ.Δ.Π. 121/2020). Ο όροφος πάνω στο παλιό σπίτι πρέπει να πληροί τις ίδιες απαιτήσεις με ένα σπίτι που χτίζεται από την αρχή:
- ενεργειακή κατηγορία Α στο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης·
- πρωτογενής ενέργεια έως 100 kWh/m² τον χρόνο·
- μέσος συντελεστής θερμοπερατότητας U τοίχων μαζί με κολόνες και δοκούς έως 0,40 W/(m²·K)·
- μέσος U δωμάτων, στεγών και δαπέδων σε πυλωτή ή πρόβολο — επίσης έως 0,40·
- μέσος U κουφωμάτων έως 2,25.
Αν μια ομάδα στοιχείων δεν πληροί το δικό της όριο, το Διάταγμα επιτρέπει έλεγχο με τον μέσο U όλου του κελύφους — έως 0,65.
Σημαντική λεπτομέρεια: πρόκειται για μέσες τιμές. Ο κανονισμός δεν απαγορεύει να μείνει αμόνωτη μια κολόνα, ένα δοκάρι ή το μέτωπο της πλάκας, αν ο υπόλοιπος τοίχος τα αντισταθμίζει στον υπολογισμό. Τέτοια σημεία όμως γίνονται θερμογέφυρες: τον χειμώνα στην εσωτερική τους επιφάνεια συμπυκνώνεται υγρασία και εμφανίζεται μούχλα, το καλοκαίρι περνά από αυτά θερμότητα. Γι’ αυτό ο Οδηγός Θερμομόνωσης Κτιρίων της Υπηρεσίας Ενέργειας συστήνει συνεχές θερμομονωτικό στρώμα χωρίς θερμογέφυρες — και ο πιο απλός τρόπος είναι εξωτερικά. Το πάχος το καθορίζει η ενεργειακή μελέτη, και για τον τελευταίο όροφο, που δέχεται όλο τον ήλιο, αξίζει να προβλεφθεί περιθώριο.
Από τις 11 Μαρτίου 2026 ισχύει και μια ακόμη απαίτηση (Κ.Δ.Π. 129/2026). Όταν η προσθήκη δημιουργεί νέα μονάδα, η αίτηση για άδεια οικοδομής συνοδεύεται από μελέτη θέρμανσης και ψύξης — πλέον χωρίς εξαιρέσεις — και μελέτη παραγωγής ζεστού νερού. Την εγκατάσταση επιβλέπει ο μηχανικός που εκπόνησε τη μελέτη, ο οποίος στο τέλος βεβαιώνει γραπτώς ότι όλα έγιναν σύμφωνα με αυτήν.
Πρώτα ο πολιτικός μηχανικός
Αναμονές που στέκονται στην ταράτσα είκοσι ή τριάντα χρόνια δεν εγγυώνται ότι το σπίτι είναι έτοιμο για νέο όροφο. Ο οπλισμός διαβρώνεται, και πολλά σπίτια μελετήθηκαν πριν υπάρξουν αντισεισμικοί κανονισμοί: ο κυπριακός αντισεισμικός κώδικας έγινε υποχρεωτικός το 1994 και οι Ευρωκώδικες το 2012. Σύμφωνα με εκτίμηση ερευνητών, περίπου το 57% των κτιρίων του νησιού είναι χαμηλά κτίρια από οπλισμένο σκυρόδεμα χωρίς αντισεισμικό σχεδιασμό.
Πώς αξιολογείται το σπίτι καθορίζει το Κυπριακό Εθνικό Παράρτημα του Ευρωκώδικα 8, που ετοίμασε το ΕΤΕΚ:
- Προσθήκη ορόφου. Το σπίτι και ο νέος όροφος εξετάζονται ως ενιαία κατασκευή. Το υφιστάμενο τμήμα αποτιμάται και, αν χρειαστεί, ενισχύεται.
- Οριζόντια προσθήκη με αντισεισμικό αρμό. Το νέο τμήμα λειτουργεί ως ανεξάρτητη κατασκευή και δεν απαιτείται αποτίμηση του παλιού σπιτιού.
Το πρακτικό συμπέρασμα: η λύση επιλέγεται μαζί με τον πολιτικό μηχανικό, όχι μόνο με βάση την κάτοψη. Όσο πιο ελαφριά η νέα κατασκευή, τόσο μικρότερο το φορτίο στο παλιό σπίτι — γι’ αυτό στις προσθήκες ορόφου έχουν νόημα ελαφριές λύσεις, όπως ο μεταλλικός σκελετός. Η θερμομόνωση σχεδόν δεν επηρεάζει το φορτίο: 12 εκ. Multipor ζυγίζουν περίπου 14 kg/m², ενώ μια πλάκα οπλισμένου σκυροδέματος 20 εκ. περίπου 500 kg/m².
Πάνω, στο πλάι ή μέσα: κάθε λύση έχει τη δική της φυσική
Πάνω: η νέα ταράτσα δέχεται το χτύπημα
Η παλιά ταράτσα γίνεται πλάκα ανάμεσα σε δύο οικογένειες, και ο ήλιος πλέον ζεσταίνει τη νέα. Ο τελευταίος όροφος είναι ο πιο ζεστός του σπιτιού, γι’ αυτό δεν αρκεί μόνο η θερμική αγωγιμότητα. Ο αέρας το καλοκαίρι αλλάζει μέσα στο 24ωρο περίπου 15 °C, η ταράτσα όμως ζει σε άλλο καθεστώς: η σκούρα ασφαλτική στεγάνωση ζεσταίνεται στον ήλιο έως 70–80 °C και τη νύχτα κρυώνει στους 20–25 °C. Η διαφορά στην ίδια την επιφάνεια φτάνει τους 50 °C. Τη διακύμανση αυτή την απορροφά η μάζα της θερμομόνωσης: η ορυκτή πλάκα στην ταράτσα μετατοπίζει την αιχμή της ζέστης σε πιο δροσερές ώρες αντί να την περνά αμέσως μέσα.
Αν η παλιά πλάκα έπαιρνε νερά για χρόνια, πριν από την προσθήκη πρέπει να ελεγχθεί και να στεγνώσει: κάτω από αδιαπέραστες στρώσεις τέτοια υγρασία φεύγει πολύ αργά.
Υπάρχει και η λογική της πυρασφάλειας. Όταν δύο οικογένειες ζουν η μία πάνω από την άλλη, η φωτιά από το παράθυρο του κάτω ορόφου ανεβαίνει στην πρόσοψη προς τον επάνω. Η εύφλεκτη θερμομόνωση στην πρόσοψη γίνεται δρόμος για τη φωτιά· η άκαυστη κατηγορίας A1 δεν δημιουργεί τέτοιο δρόμο.
Στο πλάι: η ένωση και ο αρμός
Ο αντισεισμικός αρμός ανάμεσα στο παλιό και το νέο τμήμα είναι μια διακοπή στο κέλυφος: από εκεί φεύγει θερμότητα και μπορεί να μπει νερό, γι’ αυτό η λεπτομέρειά του μελετάται ξεχωριστά. Ο πρώην εξωτερικός τοίχος του παλιού σπιτιού γίνεται εσωτερικός, ενώ τους υπόλοιπους εξωτερικούς τοίχους και των δύο όγκων συμφέρει να τους μονώσετε με ένα στήσιμο σκαλωσιάς — είναι φθηνότερο από το να επιστρέψετε στην πρόσοψη σε λίγα χρόνια.
Μέσα: δάπεδο στο έδαφος και οροφή πάνω από αυτοκίνητα
Αν η κατοικία γίνει σε μέρος του υπόστεγου χώρου στάθμευσης, το δάπεδό της βρίσκεται στο έδαφος και η υγρασία έρχεται σε πρώτο πλάνο. Εκεί όπου το υπόστεγο παραμένει, η πλάκα από πάνω γίνεται δάπεδο σε πυλωτή, με το ίδιο όριο U 0,40. Τέτοια πλάκα αξίζει να μονωθεί από κάτω με άκαυστο υλικό: από κάτω σταθμεύουν αυτοκίνητα.
Ακριβώς το σενάριο που περιγράφει το νέο σχέδιο. Το αρχικό σπίτι είναι ισόγειο, περίπου 100 τ.μ., χτισμένο τη δεκαετία του 1980: σκελετός από οπλισμένο σκυρόδεμα με τούβλα. Από πάνω χτίστηκε ξεχωριστή κατοικία. Οι τοίχοι του νέου ορόφου είναι ελαφρύς μεταλλικός σκελετός: εσωτερικά γυψοσανίδα, εξωτερικά επένδυση με γυψοσανίδες προσόψεων τύπου Knauf GUARDEX. Μια τέτοια κατασκευή φορτίζει αισθητά λιγότερο ένα σπίτι που χτίστηκε πριν γίνει υποχρεωτικός ο αντισεισμικός κώδικας. Πάνω στην εξωτερική επένδυση, αντί για ορυκτοβάμβακα, τοποθετήθηκε συνεχές στρώμα Multipor.
Ο στόχος δεν ήταν μόνο η θερμομόνωση. Ο τοίχος με σκελετό είναι ευαίσθητος στην υγρασία: ο ορυκτοβάμβακας τη συγκρατεί, και αυτό δεν κάνει καλό στις γυψοσανίδες δίπλα του. Το Multipor δεν συγκρατεί νερό και το αποβάλλει προς τα έξω, έτσι μένουν στεγνά και η επένδυση με τον σκελετό, και το σπίτι κάτω από τον νέο όροφο. Το συνεχές στρώμα καλύπτει επίσης τους μεταλλικούς ορθοστάτες — τις κύριες θερμογέφυρες ενός τοίχου με σκελετό.
Διώροφο σπίτι της δεκαετίας του 2000 στο Σούνι (επαρχία Λεμεσού) επεκτάθηκε στο πλάι. Η προσθήκη διαχωρίστηκε από το σπίτι με αρμό διαστολής και το νέο τμήμα στέκεται ως ανεξάρτητη κατασκευή. Χτίστηκε με την ίδια λογική όπως στη Λάρνακα: μεταλλικός σκελετός με γυψοσανίδα εσωτερικά και γυψοσανίδα προσόψεων εξωτερικά, Multipor πάχους 10 εκ. — και στους τοίχους, και στην ταράτσα. Όλο το νέο τμήμα καλύπτεται από ένα ενιαίο ορυκτό κέλυφος — από πάνω και περιμετρικά.
Γιατί ορυκτό κέλυφος και όχι διογκωμένη πολυστερίνη
- Δεν καίγεταιΤο Multipor είναι κατηγορίας A1, η διογκωμένη πολυστερίνη (EPS) κατηγορίας E. Για σπίτι όπου δύο οικογένειες ζουν η μία πάνω από την άλλη, αυτό είναι το κύριο επιχείρημα.
- Ο τοίχος στεγνώνειΣυντελεστής αντίστασης στη διάχυση υδρατμών μ = 3 έναντι 30–70 της EPS: η υγρασία κατασκευής και χρήσης βγαίνει από τον τοίχο αντί να εγκλωβίζεται.
- Χωρίς συνθήκες για μούχλαΗ τριχοειδής δράση μεταφέρει την υγρασία από τις υγρές ζώνες στις ξηρές, και αυτή δεν λιμνάζει στον τοίχο.
- Κρατά τη ζέστη έξωΟγκομετρική θερμοχωρητικότητα περίπου 150 kJ/(m³·K) έναντι ~23 της EPS προσόψεων — το στρώμα λειτουργεί ως ανάχωμα στην υπερθέρμανση του τελευταίου ορόφου.
- Σταθερό στον καύσωναΗ θερμική αγωγιμότητα της πολυστερίνης αυξάνεται περίπου 20% όταν θερμαίνεται από +5 σε +60 °C· οι ιδιότητες του Multipor δεν αλλάζουν.
- Διαρκεί όσο το σπίτιΆμμος, ασβέστης, τσιμέντο και νερό — χωρίς ίνες και συνθετικά. Το υλικό δεν υποβαθμίζεται με τον χρόνο.
Και ο όροφος των γονιών;
Αν το παλιό τμήμα του σπιτιού συνδέθηκε με το δίκτυο πριν από την 1η Ιανουαρίου 2008, η αναβάθμισή του μπορεί να ενταχθεί στο Σχέδιο «Εξοικονομώ – Αναβαθμίζω στις Κατοικίες (2026)»: προϋπολογισμός €20 εκατ., χορηγία έως €32.000 ανά κατοικία, προϋπόθεση εξοικονόμηση πρωτογενούς ενέργειας τουλάχιστον 60%. Η πρόσκληση υποβολής προτάσεων αναμένεται μέσα στον Σεπτέμβριο.
Εδώ μετράει η σειρά. Το αρχικό Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) πρέπει να εκδοθεί μετά τις 15 Μαΐου 2026 και όλες οι εργασίες να γίνουν μετά από αυτό. Πώς συνδυάζεται το Σχέδιο με την προσθήκη ορόφου θα φανεί από τον Οδηγό Εφαρμογής που θα δημοσιευτεί μαζί με την πρόσκληση. Μέχρι τότε, ερωτήσεις στην τηλεφωνική γραμμή 17107.
Πριν από την αίτηση: 8 βήματα
- Ελέγξτε τα έγγραφα: πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής της κατοικίας και εκπλήρωση των σχετικών δεσμεύσεων.
- Βεβαιωθείτε ότι το τεμάχιο δεν εμπίπτει στις εξαιρέσεις του σχεδίου.
- Αναθέστε σε πολιτικό μηχανικό την αποτίμηση: σκυρόδεμα, οπλισμός, θεμέλια.
- Επιλέξτε λύση — πάνω, στο πλάι με αρμό ή μέσα — μαζί με τον πολιτικό μηχανικό.
- Στοχεύστε στην κατηγορία Α από το πρώτο σκίτσο, με περιθώριο για τον τελευταίο όροφο.
- Εντάξτε από την αρχή μηχανολόγο και ηλεκτρολόγο: μελέτη και επίβλεψη είναι πλέον υποχρεωτικές.
- Αν το παλιό τμήμα πληροί τις προϋποθέσεις του «Εξοικονομώ», εκδώστε αρχικό ΠΕΑ πριν από οποιαδήποτε εργασία.
- Προσέξτε τις προθεσμίες: ένας χρόνος για την αίτηση άδειας οικοδομής, τρία χρόνια ισχύς της πολεοδομικής άδειας.
Συμπέρασμα για τον ιδιοκτήτη
Το σχέδιο εξοικονομεί το πιο ακριβό — τη γη: η κατοικία για τα παιδιά γίνεται στο δικό σας τεμάχιο. Όμως ο όροφος πάνω στο παλιό σπίτι χτίζεται μία φορά για δεκαετίες, και το κέλυφός του δεν ξαναγίνεται χωρίς μεγάλο κόστος.
Η σειρά που αποδίδει: πολιτικός μηχανικός → επιλογή λύσης → ενεργειακή μελέτη για κατηγορία Α → άκαυστο ορυκτό κέλυφος που αφήνει τον τοίχο να στεγνώνει και αμβλύνει τη ζέστη. Τότε οι αναμονές στην ταράτσα θα γίνουν επιτέλους σπίτι και όχι νέο πρόβλημα.
Πηγές: Υπουργείο Εσωτερικών — ερωτήσεις και απαντήσεις για τα στεγαστικά σχέδια (10.09.2026, alphanews.live, philenews.com)· Κ.Δ.Π. 121/2020 και Κ.Δ.Π. 129/2026 (cylaw.org)· Υπηρεσία Ενέργειας — οδηγίες ΣΕΑΚ (2020) και Οδηγός Θερμομόνωσης Κτιρίων· ΕΤΕΚ· Κυπριακό Εθνικό Παράρτημα CYS EN 1998-3· Kazantzidou-Firtinidou et al., Natural Hazards (2022)· Synnefa et al., EPIC 2006 (θερμοκρασίες επιφανειών δομικών υλικών)· Vurro et al., Urban Climate (2025)· Sigmalive City (2016)· fundingprogrammesportal.gov.cy· τεχνικά στοιχεία Xella / Multipor-Cyprus.